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房子养老 多种选择!
作者: 百度文库 来源: 百度文库 时间:2017年11月24日
  拥有房屋完全产权的老人可以将居住的房子抵押给保险公司,每月在保险公司领取现金来实现养老。昨日,保监会正式发布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》,从7月1日起,北京、上海、广州、武汉正式试点为期两年的“以房养老”。房子总是跟养老扯上关系,用房子来养老,你其实有多种选择——

  子女养老 房产由子女继承
  “家里有房,肯定优先留给子女呀!”昨天,被问及是否愿意尝试“以房养老”时,李桂芳大妈脱口而出。李桂芳今年68岁,和老伴住在大兴,两个儿子分别住在望京和新宫,每周末过来看望。她说,老两口都有退休金,俩儿子每月也给零花钱,老两口准备过段时间身体不方便了,就住进养老院,“儿子和媳妇们都忙工作,照顾我们也不太现实。”
  昨天,记者随机采访了20位本市的老年人,超过六成表示,近期不会尝试“以房养老”。
  此前,北京市民政局局长李万钧在做客北京城市广播时曾分析,目前来看,实施“以房养老”和传统观念还有一些矛盾,中国老年人更愿意把房产或资产留给子女,由子女养老。

  租售换养
  适合人群:城市居民拥有1套以上住房且该住房不需子女继承或无子女继承的中低收入者;城市居民对住房有较高升值预期、追求退休后高品质生活的中高收入者
  以房养老最简单的形式,是把手中的房产出租或变现,以租售所得收入来作为养老金。在当前的高房价下,仅依靠此种方式即可轻松支付2位老人的养老支出。但前提是必须拥有1套以上的住房,而且该住房不存在儿女继承的问题。另有一些人对住房有着较高的升值预期而且手头比较宽裕,他们利用房产投资的方式来优化养老规划。
  钟先生于离休的前一年在北京市二环附近买了一套120m2的房子,从2004年的7000元/m2飞涨到2014年的最高48000元/m2,一直是他的得意之笔。用钟先生的话说,单靠这套房子,无论租还是卖,都可以让他和老伴后半生衣食无忧。
  对于钟先生来说,如果把房子出售,按照当前48000元/m2的市价,可获得492万元的差价款来补充养老金账户。
  这两种方式都属于自助养老的范畴。随着市场培育程度的提高,机构养老开始步入人们的视线。老人将房产交给养老院出租,而自己入住相应的养老院,由养老院工作人员负责老人的生活起居,身故后房产归养老院所有。

  以大换小
  适合人群:大中城市仅拥有1套较大住房且该住房不需子女继承或无子女继承的中低收入者;大中城市退休后追求高品质生活的中等水平收入者
  以大换小的方式可以是出售也可以是出租。对钟先生来说,如果购入60m2的商品房,按照当前48000元/m2的市价,可获得246万元的差价款来补充养老金账户。如果出租,租入60m2的商品房,以当前的出租价格,也可每月增加4000元左右。
  典型的机构参与模式是寿山福海国际养老服务中心和中大恒基房地产公司于2007年10月在北京石景山联合推出的“养老房屋银行”。养老房屋银行由政府主办,凡年满60岁以上入住养老服务中心的空巢老人,可以将原住房委托给养老房屋银行的房产运营方出租,所有租金用于抵扣老人在养老中心产生的相关费用,所需费用多退少补。这种模式与出租型的以大换小没有明显差别,只是由于机构的参与,所谓的“小”变成了养老中心,中大恒基在其中起到了重要的中介作用。

  售后返租
  适合人群:大中城市仅拥有一套拥有住房且该住房不需子女继承或无子女继承的中低收入者;大中城市退休后追求高品质生活但不愿意搬离原住处的中等水平收入者
  售后返租又称“以房自助养老”,然而实际并不是自助养老方式,而是由机构主导,最早由上海公积金中心于2007年5月推出。具体模式是,凡65岁以上的老人,通过将名下的房产出售给公积金管理中心,可一次性收取房款,然后用手中的资金向公积金管理中心重新租住这套住房,租期由双方约定,租金与市场价等同并一次性付清。租期届满,如果老人还健在,续租的租金全免;如果老人在租期内去世,剩余的租金归老人的遗产继承人。
  以钟先生为例,如果采用以房养老的方式,可一次性收取房款576万元,然后按照30年的租期、6%的年利率、每月7000元/月的租金一次性向公积金中心支付120.5万。以455.5万元的差价款来补充养老金账户,则平均每月可增加12000多元。

  倒按揭
  适合人群:大中城市拥有住房且该住房不需子女继承或无子女继承的中低收入者;大中城市退休后追求高品质生活的中高水平收入者
  酝酿已久的“以房养老”政策,昨日中国保监会公布,广州与北京、上海、武汉四城被定为“以房养老”政策试点,试点时间从7月1日起至2016年6月30日止。反向抵押养老保险属于商业保险范畴,投保人群为60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人。新出台的指导意见主要聚焦在对试点保险公司的规限与监管,而对购买者的指引仍较为缺乏。
  倒按揭又称“住房反向抵押贷款”,是西方发达国家采用的主流模式。在中国,倒按揭这一概念于2003年首次提出,近年来逐步受到人们的重视。孟晓苏在幸福人寿几年来大力推动的倒按揭,是专为以房养老设计的险种。该险种的投保人要求是62岁以上的老年人。投保人将房屋产权抵押给保险公司,保险公司按月向投保人支付给付金,直至投保人亡故,保险公司收回该房屋销售、出租或拍卖。给付金的计算是按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息,并按平均寿命计算,分摊到投保人的预期寿命年限中。即:每月给付金额=(房屋现值?房屋折损?房屋增值预期?保险公司预支贴现利息)/[(预期寿命?投保时寿命)×12]。
  举例说明。王先生,62岁,经评估房屋现价150万元。按我国男性人均寿命71岁计算,加上地区差异,投保人的寿命计算基数为10年。10年后房屋折损30万元,房屋与土地增值预计20万元。保险公司扣除预支贴现利息38%(按年息8%计算),按62%计算给付额为86.8万元。将预期给付额分摊到投保人的预期寿命中去,张先生每月可以得到7233元。
  孙大妈的老伴常年有病,老俩口的退休金加在一起每月才1800元,日子过得紧巴巴的。两个儿女都刚刚成家买了房,经济上也不宽裕。这一天,孙大妈听邻居说起有地方可以办倒按揭,就指望上了家里两居100m2的房子。
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